I. Erlaubnispflichtige Gewerbe

Grundsätzlich besteht nach § 1 der Gewerbeordnung (GewO) die Gewerbefreiheit in Deutschland, sofern nicht in der Gewerbeordnung selbst Beschränkungen und Ausnahmen aufgeführt sind. Und so ergeben sich aus der Gewerbeordnung auch direkt zahlreiche erlaubnispflichtige Tätigkeiten.

Neben der reinen Erlaubnis werden ggf. auch die persönliche Zuverlässigkeit, die sachliche Voraussetzung (bspw. wirtschaftliche Leistungsfähigkeit) und eine notwendige fachliche Qualifikation durch die Behörde vor dem Start in die Selbstständigkeit geprüft. Nachfolgend haben wir Ihnen eine Reihe an Tätigkeiten, die per Gewerbeordnung einer Erlaubnispflicht unterliegen oder aufgrund anderer Vorschriften genehmigungspflichtig sind, aufgeführt.

1. Welche Gewerbe sind erlaubnispflichtig?

Für u.a. folgende Tätigkeiten der Selbstständigkeit bestehen nach der Gewerbeordnung Erlaubnispflichten:

• Betrieb von Privatkrankenanstalten
• Schaustellung von Personen
• Betrieb von Gewinnspielgeräten und anderen Spielen mit Gewinnmöglichkeit
• Betrieb einer Spielhalle
• Ausübung der Pfandleihe
• Tätigkeiten im Bewachungsgewerbe
• Versteigerergewerbe
• Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter
• Versicherungsvermittler
• Versicherungsberater
• Finanzanlagenvermittler
• Honorar-Finanzanlagenberater
• Immobiliendarlehensvermittler
• Reisegewerbe (Reisegewerbekarte)

Neben der Erlaubnispflicht, die sich aus der Gewerbeordnung ergibt, bestehen folgende weitere genehmigungspflichtige Tätigkeiten:

• Arbeitnehmerüberlassung (Gesetz zur Regelung der Arbeitnehmerüberlassung)
• Arzneimittelherstellung (Gesetz über den Verkehr mit Arzneimitteln)
• Bankgeschäfte und Finanzdienstleistungen (Gesetz über das Kreditwesen)
• Briefbeförderung (Postgesetz)
• Buchführungshelfer
• Energieversorgungsnetz (Gesetz über die Elektrizitäts- und Gasversorgung)
• Fahrschule (Gesetz über das Fahrlehrerwesen)
• Güterkraftverkehr (Güterkraftverkehrsgesetz)
• Handel, Haltung und Zucht von Tieren (Tierschutzgesetz)
• Luftfahrtunternehmen (Luftverkehrsgesetz)
• Personenbeförderung inkl. Taxiunternehmen (Personenbeförderungsgesetz)
• Rundfunk (Gesetze der Länder)
• Umgang mit Sprengstoffen (Gesetz über explosionsgefährliche Stoffe)
• Waffenherstellung und -handel (Waffengesetz)

Achtung: Diese Aufzählung ist nicht abschließend, sondern stellt nur einen Auszug der erlaubnis- bzw. genehmigungspflichtigen gewerblichen Tätigkeiten dar.

Werden bei der Ausübung des Gewerbes Anlagen benutzt, so können unter Umständen weitere Genehmigungen oder Erlaubnisse (z.B. nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz) erforderlich sein.

2. Wie wird die Erlaubnis beantragt?

Grundsätzlich besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Die Erlaubnis erfordert grundsätzlich einen schriftlichen Antrag. In den meisten Fällen ist der Antrag auf einem vorgedruckten Antragsformular zu stellen. Alle weiteren Voraussetzungen für die Erlaubniserteilung sind unterschiedlich gestaltet und abhängig von den Gefährdungen, die von dem Gewerbe ausgehen.

In Deutschland gilt der Grundsatz der Gewerbefreiheit. Das heißt, in der Regel ist für den Betrieb eines Gewerbes keine besondere Erlaubnis oder der Nachweis besonderer Fachkenntnisse erforderlich. Ein Gewerbe kann somit von jedem ausgeübt werden, ohne dass es einer besonderen Sach- und Fachkunde oder anderen Voraussetzungen bedarf.

Der Grundsatz der Gewerbefreiheit wird jedoch für bestimmte Gewerbezweige unterbrochen. Hier sieht der Staat einen besonderen Schutzbedarf und übernimmt eine Überwachungsfunktion, weil z. B. durch die Gewerbeausübung besonders schutzbedürftige Rechtsgüter betroffen sein können. Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen überwachungs- und erlaubnispflichtigen Gewerben.

Bei der Maklererlaubnis werden beispielsweise nur die persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse gefordert. Die Genehmigung nach dem Personenbeförderungsgesetz (Taxi, Omnibusse) hingegen wird von der Sicherheit und der Leistungsfähigkeit des Betriebs sowie der Zuverlässigkeit und Sachkunde des Antragstellers abhängig gemacht.

Die Erlaubnisse sind also immer von der persönlichen Zuverlässigkeit und darüber hinaus teilweise von sachlichen und fachlichen Voraussetzungen abhängig. Je nach Gewerbe werden dabei auch unterschiedliche Anforderungen an die Zuverlässigkeit gestellt.

3. Wer muss die Voraussetzungen für die Erlaubnis erfüllen?

Wird das erlaubnispflichtige Gewerbe von einer natürlichen Person betrieben, so muss diese Person die Voraussetzungen erfüllen.

Wird das erlaubnispflichtige Gewerbe hingegen durch eine Personengesellschaft (GbR, OHG, KG) betrieben, muss jeder geschäftsführende Gesellschafter die Voraussetzungen erfüllen.

Wenn das erlaubnispflichtige Gewerbe durch eine juristische Person (GmbH, UG, AG) betrieben wird, muss diese selbst und deren gesetzliche Vertreter die Voraussetzungen erfüllen.

Bei einer GmbH zum Beispiel muss jeder Geschäftsführer zuverlässig sein. Die fachlichen Voraussetzungen müssen oftmals auch von jedem Geschäftsführer nachgewiesen werden. Unter Umständen braucht der Fachkundenachweis aber auch nur von der für die Führung der Geschäfte bestellten Person oder Leiter des Unternehmens erbracht zu werden. Bei Unternehmen mit mehreren Niederlassungen muss unter Umständen in jeder Niederlassung eine Person vorhanden sein, welche die persönlichen und fachlichen Voraussetzungen erfüllt.

4. Welche Unterlagen werden benötigt?

Der Antragsteller muss abhängig von den gesetzlichen Vorschriften zu dem jeweiligen erlaubnispflichtigen Gewerbe folgende Dokumente vorlegen:

-        ein polizeiliches Führungszeugnis für Behörden

-        einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister für Behörden

-        eine steuerliche Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes

-        eine Unbedenklichkeitsbescheinigung über Eintragungen im Schuldnerverzeichnis

-        eine Unbedenklichkeitsbescheinigung über Einträge im Insolvenzregister

-        ggf. einen Nachweis der fachlichen Voraussetzung

-        ggf. einen Auszug aus dem Handelsregister oder Genossenschaftsregister

-        ggf. einen Nachweis über eine Haftpflichtversicherung

5. Wer erteilt die Erlaubnis?

Die Zuständigkeit für eine Erlaubniserteilung ist nicht einheitlich geregelt. In den meisten Fällen ist jedoch das Gewerbeamt zuständig, in deren Bereich der Betriebssitz gegründet werden soll.

Die IHK Bielefeld erteilt gern Auskunft, an welche Behörde man sich im Einzelnen wenden muss.

II. Überwachungspflichtige Gewerbe

Sinn und Zweck der Regelung, einige Gewerbe der staatlichen Überwachung zu unterwerfen ist es, in gewerberechtlich „sensiblen“ Branchen den Kunden zu schützen. Daher muss jeder, der ein überwachungspflichtiges Gewerbe ausüben möchte, zunächst anhand eines polizeilichen Führungszeugnisses und eines Auszugs aus dem Gewerbezentralregister seine persönliche Zuverlässigkeit nachweisen. § 38 GewO nennt einen großen Teil der gewerblichen Tätigkeiten, die der Überwachungspflicht unterliegen. Daneben gibt es aber auch einige spezialgesetzlich geregelte Fälle (z. B. Arzneimittelgesetz, Kreditwesengesetz).

Bei den nachfolgend aufgeführten Gewerben überprüft die zuständige Behörde (Landratsamt, kreisfreie Städte) nach erfolgter Gewerbeanzeige die Zuverlässigkeit des Gewerbetreibenden anhand der Vorlage des polizeilichen Führungszeugnisses und des Auszuges aus dem Gewerbezentralregister.

1.  An- und Verkauf (Gebrauchtwarenhandel) von

    a.  Hochwertigen Konsumgütern (Unterhaltungselektronik, Computer, Fotoapparaten, Videokameras, Teppichen, Pelz-
         und Lederbekleidung),
    b.  Kraftfahrzeugen und Fahrrädern,
    c.  Edelmetallen und edelmetallhaltigen Legierungen sowie Waren aus Edelstahl oder edelmetallhaltigen Legierungen,
    d.  Edelsteinen, Perlen und Schmuck,
    e.  Altmetallen, soweit sie nicht unter c. fallen.

2.  Auskunftei und Detektei

3.  Ehe- und Partnerschaftsvermittlung

4.  Handel mit Gebäudesicherungseinrichtungen und diebstahlsbezogenem Öffnungs-werkzeug

5.  Reisebüro

6.  Schlüsseldienste

7.  Unterkunftsvermittlung

Bei finanziellen Engpässen wird die Zahlung von Löhnen und Gehältern oder von Lieferanten oftmals als vorrangig angesehen; abzuführende Steuern, Beiträge an die Sozialversicherungsträger und an die Berufsgenossenschaften können dann nicht mehr zeitgleich bzw. gar nicht entrichtet werden. Die Nichteinhaltung öffentlicher Pflichten bzw. die Nichtzahlung öffentlicher Abgaben kann als Indiz einer mangelnden persönlichen Zuverlässigkeit gewertet werden, so dass die zuständige Gewerbebehörde ein Gewerbeuntersagungsverfahren gegen den Gewerbetreibenden einleiten kann.

Voraussetzungen

Gründe für Unzuverlässigkeit können sein:

• Missachtung steuerrechtlicher Pflichten, z. B. Steuererklärungen werden nicht oder ständig verspätet eingereicht und/oder Zahlungen an das Finanzamt werden nicht oder ständig verspätet getätigt. 
• Missachtung sozialversicherungspflichtiger Pflichten, z. B. Sozialversicherungsbeiträge werden nicht oder ständig verspätet abgeführt.
• Begehung von Straftaten oder Ordnungswidrigkeiten, die im Zusammenhang mit einer Gewerbeausübung stehen oder Auswirkung auf eine Gewerbetätigkeit haben könnten wie bspw. Verurteilungen wegen Erpressung, Betruges, Untreue etc.
• Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit fehlt, d. h. die für die Gewerbeausübung notwendigen finanziellen Mittel sind nicht vorhanden. Indiz dafür sind bspw. Eintragungen in das vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis, erfolglose Vollstreckungsversuche, Fehlen der für eine ordnungsgemäße Gewerbeausübung erforderlichen Geldmittel.

Verfahren

Als unzuverlässig im Sinne der Gewerbeordnung (GewO) gelten Gewerbetreibende, wenn sie nach dem Gesamtbild ihres Verhaltens keine Gewähr dafür bieten, dass sie ihr Gewerbe in Zukunft ordnungsgemäß ausüben werden. Davon können zum Beispiel auch eine GmbH und deren Geschäftsführer/in betroffen sein.

Zum Schutz der Allgemeinheit und der im Betrieb Beschäftigten kann die zuständige Gewerbebehörde bei Bekanntwerden von Tatsachen die Erforderlichkeit einer Untersagung der Gewerbetätigkeit prüfen und in begründeten Fällen ein Untersagungsverfahren einleiten. Es besteht die Möglichkeit, jede gewerbliche Tätigkeit und die Tätigkeit als Geschäftsführer/in, Betriebsleiter/in oder nur bestimmte Gewerbe oder die Beschäftigung sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer/innen zu untersagen.

Betroffene werden schriftlich von der Einleitung eines Gewerbeuntersagungsverfahrens in Kenntnis gesetzt und Ihnen wird die Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt.

Hinweis:  Bei der Einleitung eines Untersagungsverfahrens sollten Sie die Situation auf jeden Fall ernst nehmen und unbedingt reagieren – schriftlich oder mündlich!

Mitwirkung der IHK

Die IHK soll vor der Untersagung einer Gewerbeausübung durch die zuständige Gewerbebehörde angehört werden. Die betroffenen Unternehmer werden durch die IHK angeschrieben und um Kontaktaufnahme gebeten, um mehr Informationen für eine sachgerechte Stellungnahme zu erhalten. Gleichzeitig soll nach Maßnahmen gesucht werden, um das Untersagungsverfahren noch abwenden zu können. Selbstverständlich werden alle Angaben vertraulich behandelt. Wenn keine Kontaktaufnahme erfolgt, kann nur nach Aktenlage Stellung genommen werden.

Mitwirkung der Betroffenen

Um Schwierigkeiten zu vermeiden, empfehlen wir:

• Öffnen Sie unverzüglich Ihre Post, holen Sie auf jeden Fall niedergelegte Schriftstücke so schnell wie möglich bei der Post ab. Sorgen Sie auch bei Abwesenheit für die Entgegennahme und Bearbeitung der Post.
• Reagieren Sie auf Schreiben zur Einleitung oder Durchführung eines Gewerbeuntersagungsverfahrens. Sie sollten schriftlich oder telefonisch innerhalb der genannten Frist mit dem zuständigen Bearbeiter Kontakt aufnehmen.
• Nehmen Sie vereinbarte Gesprächstermine wahr bzw. informieren Sie den Ansprechpartner dort, wenn Sie diese verschieben müssen.
• Halten Sie getroffene Absprachen, wie z. B. die Vorlage eines Sanierungsplans bis zu einem festgesetzten Zeitpunkt ein bzw. teilen Sie mit, weshalb Sie es nicht können.
• Sprechen Sie mit Ihren Gläubigern (Finanzamt, Berufsgenossenschaft, Krankenkassen). Signalisieren Sie Ihren Willen zur Tilgung der Schulden und versuchen Sie, Ratenzahlungen zu vereinbaren. Auch wenn Sie vielleicht Kommunikationsschwierigkeiten mit dem zuständigen Sachbearbeiter haben, suchen Sie weiterhin das Gespräch, möglicherweise mit einem anderen Mitarbeiter bzw. Vorgesetzten. Versuchen Sie, eine für Sie erfolgreiche Lösung herbeizuführen.
• Halten Sie sich unbedingt an vereinbarte Zahlungstermine und/oder Ratenzahlungen!
• Nehmen Sie Kontakt mit Ihrer IHK auf. Dort werden Sie über mögliche Unterstützungsleistungen im Rahmen der Sanierung beraten.
• Informieren Sie zeitnah das Ordnungsamt sowohl über positive als auch negative Ergebnisse Ihrer Gespräche mit den Gläubigern und belegen Sie diese wenn möglich schriftlich. Werden Sie von sich aus aktiv!

Insolvenz

Während eines Insolvenzverfahrens gibt es einen besonderen Schutz für das Gewerbe, welches aktuell bei der Stellung des Antrages auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ausgeübt wird. Eine Gewerbeuntersagung darf wegen Unzuverlässigkeit des Gewerbetreibenden nicht durchgeführt werden, wenn die Unzuverlässigkeit allein mit ungeordneten Vermögensverhältnissen begründet wird. Damit soll der Zielsetzung des Insolvenzverfahrens, eine Sanierung des Betriebes zu ermöglichen, Rechnung getragen werden. Dieser Schutz gilt auch während der Zeit, in der Sicherungsmaßnahmen nach § 21 der Insolvenzordnung angeordnet sind, und während der Überwachung der Erfüllung eines Insolvenzplans (§ 260 Insolvenzordnung). Wird jedoch die selbstständige Tätigkeit des Gewerbetreibenden durch den Insolvenzverwalter freigegeben und treten danach erneut Außenstände bei Steuern, Sozialabgaben oder sonstigen öffentlichen Abgaben auf, kann das Gewerbeuntersagungsverfahren aufgrund der erneuten Schulden wieder durchgeführt werden.

Verfahrensende

Die Entscheidung über eine Untersagung trifft die zuständige Gewerbebehörde. Ernsthafte ausreichende Bemühungen (wie z. B. der Abschluss gültiger Ratenzahlungsvereinbarungen mit den Gläubigern, die Vorlage eines tragfähigen Sanierungsplans) können zur Aussetzung für einen angemessenen Zeitraum oder sogar Abwendung eines Verfahrens führen.

Sollten die Bemühungen nicht ausreichend oder die Schulden angestiegen und dadurch die zuständige Gewerbebehörde von einer gewerberechtlichen Unzuverlässigkeit weiterhin überzeugt sein, kann ein Bescheid erlassen werden, durch den die Ausübung des Gewerbes untersagt wird. Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Klage vor dem Verwaltungsgericht Minden eingereicht werden. Wenn der sofortige Vollzug angeordnet wurde, haben Widerspruch und Klage keine aufschiebende Wirkung, d.h. dass die Gewerbetätigkeit sofort eingestellt und das Gewerbe abgemeldet werden muss.

Hinweis:    Rechtsbehelfsbelehrung und Fristen unbedingt beachten und einhalten.

Wird gegen den Bescheid kein Rechtsmittel eingelegt, ist nach Ablauf der Monatsfrist die Gewerbeuntersagung rechtskräftig, gilt bundesweit und Betroffene sind verpflichtet, die Gewerbetätigkeit unverzüglich einzustellen und abzumelden.

Über eine rechtskräftige Untersagung erhalten die im Untersagungsverfahren mitwirkenden Gläubiger (z. B. Finanzamt, Krankenkassen) sowie andere Gewerbebehörden, sofern weitere Betriebsstätten bestehen, von der zuständigen Gewerbebehörde eine entsprechende Mitteilung. Weiterhin wird die Gewerbeuntersagung bzw. –teiluntersagung im Gewerbezentralregister eingetragen.

Wiederaufnahme des Gewerbes

Frühestens nach einem Jahr (in Ausnahmefällen auch eher) kann ein Antrag auf Wiedergestattung der Ausübung der selbständigen Tätigkeit gestellt werden. Für eine erfolgreiche Antragstellung müssen Tatsachen vorliegen, die die Annahme rechtfertigen, dass eine Unzuverlässigkeit nicht mehr vorliegt (positive Zukunftsprognose).

Hinweis:        Bitte beachten Sie, dass - auch nach Ablauf von Jahren - bei der beabsichtigten Wiederaufnahme einer Gewerbetätigkeit ein Antrag auf Wiedergestattung der Gewerbeausübung gestellt werden muss.

Grundsätzliches

Wer gewerbsmäßig als Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und/oder Wohnimmobilienverwalter tätig werden möchte, bedarf zur Ausübung dieser Tätigkeit einer gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO). Hiervon erfasst werden neben Wohneigentumsverwaltern (WEG-Verwalter) auch Mietwohnungsverwalter, die für Dritte Mietverhältnisse über Wohnraum verwalten.

Definitionen

Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO).

Darlehensvermittler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne von § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO, vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO).

Als Bauträger gilt, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 a GewO).

Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 b GewO).

Wohnimmobilienverwalter ist, wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5, und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne von § 549 BGB verwaltet (§ 34c Abs.1 Nr. 4 GewO).

Makler- und Bauträgererlaubnis

Selbständige Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer sowie Wohnimmobilienverwalter benötigen vor Aufnahme ihrer gewerblichen Tätigkeit eine behördliche Erlaubnis nach § 34 c GewO. Dabei werden in allen genannten Fällen an die Person des Bewerbers bestimmte Anforderungen gestellt.

Für die Erlaubniserteilung ist nachzuweisen, dass der Antragsteller – bei juristischen Personen auch Vorstand oder Geschäftsführer - persönlich zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.

Bei der Berufsausübung selbst sind weitere Besonderheiten zu beachten. In erster Linie ergeben sich diese aus den ergänzenden Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und - sofern Wohnungen vermittelt werden – auch aus dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG).

Weiter gilt, dass grundsätzlich auch selbstständige Hausverwalter die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO benötigen, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnräume vermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Mietverträge im Namen des Vermieters abgeschlossen werden und dem Hausverwalter gegebenenfalls nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Courtage zusteht. Nur dann, wenn die Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters geringfügig ist – dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein – übt er keine erlaubnispflichtige Maklertätigkeit aus.

Von der Erlaubnispflicht des § 34c GewO sind nach Absatz 5 befreit

• Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Abs. 1 Satz 1 KWG;
• Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen;
• Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union, die nach § 53b Abs. 7 KWG Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Abs. 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt;
• Gewerbetreibende, soweit sie nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO lediglich Verträge mit Teilzeitnutzung von Wohngebäuden nach § 481 BGB vermitteln oder entsprechende Vertragsabschlüsse nachweisen wollen.

Erlaubnisantrag für alle oder einzelne Tätigkeiten?

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind (derzeit noch) die gleichen. Die Kosten können aber erheblich variieren. Auch aus Kostengründen sollte deshalb genau überlegt werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig.

Vor allem im Hinblick auf den gegebenenfalls nach der MaBV vorzulegenden Prüfbericht (s. dort) ist auch noch zu beachten, dass § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO zwischen erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 3a/b unterscheidet.

Da Gewerbetreibende diesen Prüfbericht regelmäßig (auf ihre Kosten) nur dann vorzulegen haben, wenn sie eine Tätigkeit als Bauträger (Nr. 3a) und/oder als Baubetreuer (Nr. 3b) ausüben, sollte auch unter diesem Aspekt geprüft werden, für welche (Teil-) Bereiche die Erlaubnis beantragt wird bzw. erforderlich ist.

Wer hat die Erlaubnis zu beantragen?

Die Erlaubnis kann sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen, z. B. einer AG, GmbH, UG (haftungsbeschränkt), beantragt werden. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. OHG, KG, BGB-Gesellschaft) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Dies gilt auch für Kommanditisten einer KG, wenn sie Geschäftsführungsbefugnis besitzen und damit als Gewerbetreibende anzusehen sind.

Wenn die Tätigkeit in der Rechtsform einer AG, GmbH oder auch UG (haftungsbeschränkt) ausgeübt werden soll, benötigt immer die juristische Person als solche die Erlaubnis. Dann reicht es nicht, wenn z. B. dem GmbH-Geschäftsführer oder dem beziehungsweise den Gesellschaftern eine Erlaubnis erteilt wurde. Das sollte bei der Vorbereitung der Gewerbetätigkeit immer mit bedacht werden, damit keine doppelten Erlaubnisgebühren anfallen.

Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren von dem bzw. den Gründungsgesellschaftern bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen; mit der Antragsabwicklung kann/können aber die zur Geschäftsführung bestimmte/n Person/en beauftragt werden.

Wenn die juristische Person bereits im Handelsregister eingetragen ist und erst dann die erforderliche Erlaubnis beantragt, sind die Geschäftsführung bzw. der Vorstand für die Erlaubniserteilung verantwortlich. Das gilt auch für den Fall, dass Änderungen oder Ergänzungen der Erlaubnis notwendig werden.

Auch ein Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand juristischer Personen ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (§ 9 MaBV). Aber im Gegensatz zu Personen(handels)gesellschaften haben diese personellen Veränderungen bei juristischen Personen Auswirkungen auf den Bestand der Erlaubnis. Das gilt auch für Gesellschafterwechsel.

Zuständige Erlaubnisbehörde

Die sachliche Behördenzuständigkeit zur Erteilung der § 34c-Erlaubnis wird mangels Spezialregelung in § 34c GewO nach der allgemeinen Regelung des § 155 Abs. 2 GewO von den Landesregierungen oder den von diesen festgelegten Stellen bestimmt. Diese haben durch Verordnung die unteren Verwaltungsbehörden für sachlich zuständig erklärt. Der Erlaubnisantrag ist grundsätzlich bei der für den beabsichtigten Betriebssitz zuständigen Verwaltungsbehörde zu stellen. Natürliche Personen, die bei Antragstellung noch nicht wissen, wo sie ihren (künftigen) Betriebssitz begründen wollen, können die Erlaubnis auch bei ihrer Wohnsitzbehörde beantragen. Eine einmal erteilte Erlaubnis hat Gültigkeit für das gesamte Gebiet der BRD.

Erlaubnisvoraussetzungen

Eine Erlaubnis darf nur dann erteilt werden, wenn der Antragsteller - bei einer juristischen Person auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand - oder eine mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragte Person die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt. Dies wird regelmäßig dann verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.

Auch muss der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen leben. Deshalb darf über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherungen in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte bestehen.

Wenn derartige Versagungsgründe nicht vorliegen, hat der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann.

Wohnimmobilienverwalter müssen darüber hinaus eine Berufshaftpflichtversicherung zur Beantragung nachweisen.

Gewerbeanmeldung

Erst dann, wenn die Erlaubnis erteilt ist, erfüllen Immobilienmakler, Wohnimmobilienverwalter, Mietwohnungsverwalter und Darlehensvermittler sowie Bauträger und Baubetreuer die beruflichen Zugangsvoraussetzungen und können den Beginn der Tätigkeit bei dem für den Betriebssitz zuständigen Gewerbeordnungsamt anzeigen. Dort sind auch eventuelle Betriebsverlegungen oder Inhaberwechsel anzumelden.

Die Gewerbeanmeldung ist in NRW bei der Ordnungsbehörde der Stadt oder Gemeinde vorzunehmen, in der das Unternehmen seinen Sitz hat.

Ausübung im Rahmen der MaBV

Mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat der Gesetzgeber Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach § 34c GewO ausüben, besondere Berufsausübungsregeln wie etwa Buchführungs-, Informations- und Anzeigepflichten unterworfen. Ausnahmen vom Anwendungsbereich der MaBV sind in § 1 Abs. 2 MaBV geregelt.

Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Mit Wirkung vom 1. August 2018 wurde der neue Abs. 2a in § 34c GewO und damit die Weitbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eingeführt. Diese Weiterbildungspflicht gilt nicht nur für die Erlaubnisinhaber selbst, sondern auch für die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen. Eine Besonderheit in diesem Zusammenhang besteht darin, dass Gewerbetreibende nach § 34c Abs. 1 die eigene Verpflichtung zur Weiterbildung auch durch eine angemessene Zahl an Mitarbeitern erbringen lassen können, sofern diesen die Aufsicht über die direkt bei der Vermittlung nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 (Immobilienmakler) oder der Verwaltung nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 (Wohnimmobilienverwalter) mitwirkenden Beschäftigten obliegt und sie zur Vertretung des Gewerbetreibenden befugt sind.

Die Weiterbildungspflicht bezieht sich auf mindestens 20 Zeitstunden innerhalb von drei Jahren. Gemäß § 34c Abs. 2a beginnt der Weiterbildungszeitraum am 1. Januar des Kalenderjahres, in dem eine Erlaubnis nach Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 4 erteilt wurde oder eine weiterbildungspflichtige Tätigkeit durch eine unmittelbar bei dem Gewerbetreibenden beschäftigte Person aufgenommen wurde.

Es spielt insoweit keine Rolle, ob die erlaubnispflichtige Tätigkeit in dem 3-Jahres-Zeitraum dauerhaft ausgeübt oder nur für ein paar Monate ausgeübt wurde. Wer jedoch im gesamten Zeitraum z. B. wegen einer Elternzeit, nicht tätig war, unterliegt konsequenterweise nicht der Weiterbildungsverpflichtung. Sonstige Ausnahmen und Befreiungen von der Weiterbildungspflicht sind in § 34c Abs. 2a sowie in § 15b MaBV grundsätzlich nicht vorgesehen.

Die Weiterbildung kann gem. § 15b Abs. 1 S. 3 MaBV in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei Weiterbildungsmaßnahmen im begleiteten Selbststudium ist gem. § 15b Abs. 1 S. 4 MaBV jedoch eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter der Weiterbildung notwendig.

Die Weiterbildung muss sich inhaltlich an den Vorgaben der Anlage 1 MaBV orientieren. Anlage 1 MaBV führt in Abschnitt A inhaltliche Anforderungen an die Weiterbildung für Immobilienmakler und in Abschnitt B inhaltliche Anforderungen an die Weiterbildung für Wohnimmobilienverwalter auf.

Absicherungspflicht der Vermögenswerte des Auftraggebers

Neben den Buchführungs-, Aufzeichnungs-, Informations- und Anzeigepflichten haben die der MaBV unterliegenden Gewerbetreibenden, die zur Ausführung ihrer Aufträge Vermögenswerte der Auftraggeber erhalten oder zu deren Verwendung sie ermächtigt werden, dem Auftraggeber in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen. In diesen Fällen sind auch eine genaue Verwendung der Vermögenswerte und eine getrennte Vermögensverwaltung vorgeschrieben.

Jährliche Vorlage des Prüfberichtes

Für Bauträger und Baubetreuer gilt nach § 16 MaBV darüber hinaus die Verpflichtung, sich auf eigene Kosten jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfbericht der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des darauffolgenden Jahres vorzulegen. Dieser muss einen Vermerk darüber enthalten, ob und gegebenenfalls welche Verstöße festgestellt wurden.

Ausgenommen von der Pflichtprüfung sind Gewerbetreibende, die bis zum Abgabetermin des Prüfungsberichts ihr Gewerbe ernsthaft eingestellt haben. Eine ernsthafte Einstellung liegt dann vor, wenn das Gewerbe abgemeldet und auf die Erlaubnis verzichtet wurde. Auch Gewerbetreibende, die zwar eine Erlaubnis als Bauträger und/oder Baubetreuer besitzen, die aber in dem Berichtszeitraum keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 GewO ausgeübt haben, müssen sich nicht prüfen lassen. Für diesen Fall genügt eine sog. Negativerklärung gegenüber der zuständigen Behörde.

Immobilienmakler, Darlehensvermittler und Wohnimmobilienverwalter unterliegen den Pflichten nach § 16 MaBV nicht. Allerdings kann die Behörde auch bei ihnen aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung anordnen (§ 16 Abs. 2 MaBV).

Geeignete Prüfer

Sämtliche Bereiche können nur von Wirtschaftsprüfern, vereidigten Buchprüfern, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und bestimmten Prüfungsverbänden geprüft werden.

Nur bei Immobilienmaklern und Darlehensvermittlern nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 GewO besteht – sofern in diesen Fällen ein besonderer Anlass für eine außerordentliche Prüfung gegeben ist – die Möglichkeit, auch andere Personen mit der Prüfung zu beauftragen. Diese müssen öffentlich bestellt oder zugelassen und aufgrund ihrer Vorbildung und Erfahrung in der Lage sein, eine ordnungsgemäße Prüfung in dem jeweiligen Gewerbebetrieb durchzuführen. In erster Linie kommen hier Angehörige der steuerberatenden Berufe und Rechtsanwälte in Betracht.

Wohnungsvermittlungsgesetz

Neben der Erlaubnispflicht des § 34c GewO und der MaBV haben Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnraum zum Abschluss eines Mietvertrages darüber hinaus das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) zu beachten. Nach diesem Gesetz darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Das Gesetz schreibt weiter vor, dass der Wohnungsvermittler Wohnräume öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung „Wohnungsvermittler“ anbieten oder suchen darf und beim Anbieten von Wohnraum der Mietpreis anzugeben und darauf hinzuweisen ist, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind.

Gewerbliche Wohnungsvermittler dürfen vom Wohnungssuchenden als Vermittlungsgebühr maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen.

Der Anspruch des Wohnungsvermittlers ist unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen, zum Beispiel dann, wenn lediglich ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird oder wenn er gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnräume ist. Dies gilt auch bei bestimmten rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen.

Schließlich bestimmt die Neuregelung des § 2 Absatz 1a) WoVermittG, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler ausschließlich wegen dieses Vermittlungsvertrags den Auftrag zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter einholt.